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如何看待王健林接受采访评价中国房地产泡沫为史上最大? [复制链接]

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飞跃
发表于: 2017-7-10 09:31:06 | 只看该作者 |只看大图 |倒序浏览

如何看待王健林接受采访评价中国房地产泡沫为史上最大?
跳转到指定楼层
发表于: 2017-7-10 09:31:06 | 只看该作者

万达押注的几个方向,娱乐、旅游、体育,包括作为根基的商业地产,都是建立在中产逐渐壮大,同时保持旺盛的消费能力的前提下,如果未来十到二十年东部各省,和中部重点城市群,居民结构和消费能力接近美、日,万达在这些领域自然会水涨船高成为旗舰。

现在这波房价趋势,准刚需砸锅卖铁怕上不了船,在船上的玩命置换到一二等舱,大部分参与者的储蓄和未来收入都被房贷套牢,这些中产又是万达的主力消费人群,买房人群缩减的消费里本来有多少是万达的营收呢。

而且趋势从一二线向三四线蔓延,等于万达潜在用户将来为万达贡献的营收也被削减了。

换了你是首富你也气啊。
情侣
发表于: 2017-7-10 09:31:06 | 只看该作者

看到有些回答充满质疑和调侃,我也只能呵呵了

人家是老而弥坚久经沙场的超级富豪,不知道比你们高到哪里去了。

为什么会频频发声,从叫板迪士尼到定个小目标再到房地产大泡沫,难道他不知道闷声发大财的道理吗?

事实上,需要首富三番五次抛头露面只能说明——万达出了大问题!

每一次的隔空喊话,都是表明态度,都是立场的再一次站队。

问题就在于,对方接不接受认不认你~~~
发表于: 2017-7-10 09:31:06 | 只看该作者

中国近年分别有三次基础设施建设的投资大幅增长,分别是09年、12年和15年,与房地产价格周期相雷同。本质是由房地产与基础建设互补,基础设施又是房地产附加值的结构驱动的。中国经济以基建为诱因,房地产为支柱的增长模式是一种高储蓄高负债转化高投资率的过程。我国基建投资占GDP的比重高达8.6%,而发展中国家平均为3.8%,美国仅为2.5%。相比房地产占GDP比重,中国房地产GDP占比为339%,全球平均水平为260%,并高于美国2008年峰值。

与其它国家能源拉动经济(中东\俄国)、制造业拉动经济(日\德国)、金融业与科技业拉动经济(英\美)不同。中国是极少数以房地产、贸易为支柱产业的国家。房地产税收占房地产价格17.2%,地方政府卖地收入长期占财政收入60%以上,同时房地产企业利润率自07年已下降15~35%至10~12%,07到15年住宅用地地价则涨了79.34%。房地产不旦是经济支柱,还成为了政府不断增长的收入支柱,以及地方债的主要还款来源。从这点看,中国房地产出现泡沫是必然的。而在人口红利逐步下降、全球通缩的背景下贸易大幅萎缩。房地产在信贷额大幅增长下持续上升有两个原因:

一、房地产价格一旦下降,对我国经济的增长都有显著的负面影响,因为房地产巨大的体量创造了三倍四倍于总值的产业链需求。所以监管层有着非常强硬的维稳态度,经过信贷与市场继而放大上涨。
二、中国房地产需求存在人口高度集中化而收入差异化的结构,前者导致了三、四线空置率居高不下(全国18%),后者产生了由房地产加杠杆涨幅致使的更加严重的贫富差距。这种预期助推了需求的增长。

中国是一个投资高、信贷高、房地产高的独特经济结构国家,这使我们不能通过日本、欧美的经济发展方式转变来跨越中等收入陷阱。但我们的优势在于,中国的金融体系非常传统,融资大部分依赖银行业,由银行业转向金融市场有着巨大的估值增长空间来重新分配资源。同时,主要融资渠道的银行业也存在着利率与准备金率巨大的宽松空间。只要宽松空间没用足,中国房地产就不会出现系统性风险,所以现在仍处在于泡沫的孕育期。但是,供给侧改革的最后阶段需要紧缩的货币环境,可能还会与美联储加息相重叠,届时市场就会有一个回正,也是市场比较脆弱的阶段。当市场无人敢言泡沫、无人敢售时,那才是真正的泡沫。
发表于: 2017-7-10 09:31:06 | 只看该作者

有人提到李嘉诚之前的逃离,以及还嘲笑未捞到这轮上涨。

香港的机构是比较敏感与理性的。我知道的2007年股票大涨,基本上香港的基金都建议在5千点左右卖掉,我很多朋友因此而躲开2008年的大跌。港资很理性,不会太追求最高点。我认为李嘉诚离开大陆,也是在未到顶前的谨慎,值得投资者的关注。

我觉得房价到顶也就是这一两年的事儿。
发表于: 2017-7-10 09:31:06 | 只看该作者

万达也扛不住了!解析王健林与李嘉诚为啥去海外?


国当地时间9月28日,王健林在接受美国CNN专访时表示:

“上海这样的超大城市房价持续上涨,而数千个小城市的房价却在下跌,空置率很高。”
“政府已经出台了各种措施,包括限购限贷,但效果不明显。”
“面对现在的问题,我想不出什么办法。”
“中国经济正在下行,但负债又在迅速增长,很多贷款都涌入了房地产市场。如果去杠杆速度太快,对经济非常不利。所以,必须等经济开始反弹,才能逐渐地去杠杆,去债务。”
——王健林
神马?首富也扛不住了?小钢炮儿其实挺理解思聪爸的,现在经济问题,是积累数十年的矛盾,公司再不转移方向的话,估计首富的位置很快就会不保。

从万达最近的资本动作,不难发现,万达早已经开始逐步缩减其地产业务,其地产业主也主要往国外进行发展。而万达目前主要发展与收购的均为朝阳行业,如体育、娱乐、旅游等。

各位看官看到这里是不是特别熟悉?没错,被称为“李超人”的李嘉诚早已经套现国内地产项目,把公司发展重心往海外,往朝阳行业转移。

为什么他们都要走呢?

其实,说到底都是击鼓传花的游戏。

房子100W、1000W并没有太大区别,只要有人愿意接盘,这个游戏就会一直玩下去,而且每个参与的人,身价都会暴涨,喜闻乐见。

正如股市一样,平均市盈率2倍于美股的A股,现在大家一样玩的很开心。当年股市6000点时,几乎所有的参与者都赚得喜笑颜开。

某看官:哪谁亏了呢?小钢炮儿:谁不变现谁亏。

其实只要有人接盘,3000点和6000点又有什么区别。

但是我们设想一下,万一有人耍赖,想跑了会怎样呢?

显然,跑的那人,赚得盆满钵满,留下一群背负巨额债务的接盘侠,以及一地鸡毛。

资金外流,汇率压力空前

人民币要套现,还得换成美刀,还得经过汇市,不然,高昂的房价,以及紧随其后通胀所造成的物价飞涨,也会让增加的财富与物价抵消。

然而央妈早已看穿一切,直接把外汇额度给严格管控了。

近期还出台:“银行个人客户不得以’分拆交易’等方式规避个人结售汇的年度总额管理,包括同日、隔日、连续多日分拆购汇汇给境外一个人或机构等行为。”换言之,各位想“蚂蚁搬家”也是不行的了。

怎么办呢,只管控也不是个办法。

央行救市无非放水印钱,推高房价,将大量债务,通过人口外挂(外挂即将到期)给稀释掉。

其带来的赚钱效应能防止普通资金外流,但也难挡住专业玩家,包括前文提到的两位地产大佬。而且印钱所产生的通货膨胀,只更会加剧人民币的贬值预期。

德意志银行显然也看穿了这些套路,但其抛售华夏银行257亿人民币至今还没有汇出去。单说这段时间人民币贬值带来的汇差就让德国人亏了2.6亿美元。德国人:这个游戏太难玩了。

当楼市这招不管用了,怎么办?

前面说了,推高楼市只能暂解一时之急。长此以往,也不是一个好的办法,尤其是国家大力推行人民币国际化的时候。

人民币即将入篮,对于通胀且高估的人民币来说,3万亿的外汇储备简直捉襟见肘。

人民日版海外版已经开始吹风:人民币贬值20% ~ 40%都是正常的!

如此高的贬值预期,“有识之士”早就不想立于危墙之下。虽然领导层一直在喊“人民币没有贬值的基础”,但一方面却严管外汇,提前吹风

小钢炮儿上一篇文章讲过,人民币大幅贬值,加息几乎是必然,看看隔壁毛子17%,鞑子18%。哪天人民币加息,接盘侠三套房产月供翻番,打开合同一看,白底黑字,浮动利率。

以下是小钢炮儿公众号隐藏内容(界面、头条、搜狐都看不到的哦):
当年清政府贸易顺差巨大,本国的茶、瓷器十分畅销,但自己对国外的玩意一概不喜欢。
于是洋人搞一个鸦片来使坏水。
清政府被毒急眼了,于是后面有了鸦片战争。
然清政府眼看这是一套发家致富的良机,决心自己推行鸦片种植,于是有了虎门销烟。
这办法不仅能提供就业机会,大量税收,还能拉动GDP!

回顾历史,展望当下,
鸦片一吸上瘾,房贷二三十年。
过去的鸦片杆子和今天的水泥壳子,都是毒害年轻人的下半生
发表于: 2017-7-10 09:31:06 | 只看该作者

要不是万达出了问题…王健林要这么抛头露脸的自己打脸?
几个月前还在说中国房价还能涨20年,前几天就改口说房地产有大泡沫了……
你们以为要不是记者们造就知道了风声,谁敢拿万达贿赂几十万的“小事儿”做文章……
然而事情的关键之处在于王健林刚说完万达不可能行贿,行贿名单就出来了……
一张老脸打得啪啪响吃瓜群众都不忍心看了~~表忠心也不带这么没节操没下限的表的呀~~其实想明白了就是这么一回事儿~~~你看不清人家心里想啥的时候隔空喊破喉咙已经没用了,人家就是不想带你玩了~~

再看看刚出来的前首富牟其中~国民老公能不能好好继承万达的问题有可能是小老婆们白操心了~~
发表于: 2017-7-10 09:31:06 | 只看该作者

王健林早就说过“万达将在2020年彻底实现转型”

明天就是2016年第四个季度了。

现在说这个话,证明万达已经大部分转型成功了

一个在岸上快穿好衣服的人,指出那些水里面的人其实是在裸泳
发表于: 2017-7-10 09:31:06 | 只看该作者

说实话,这个表态很奇怪。
第一是他不该说这个话,万达本身就是做地产的,并且近年来也一直紧跟潮流,并没有缩减规模,反正都是吃货币超发的福利。

第二是他不该对外媒说这个话,王健林并不是以大嘴著称,而就算是大嘴的任志强,也只是在微博上放炮,不会主动去通过cnn来释放这个信息。除非是有人授意。
发表于: 2017-7-10 09:31:06 | 只看该作者

泡沫已经出现了,问题是怎么去杠杆,去库存。所以,借地分享几个新闻
2008年,重庆报经中央同意,成立农村土地交易所,启动了地票交易试点。我国国情,决定了必须实行最严格的耕地保护制度。将农村闲置的宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、公共设施用地等集体建设用地复垦为耕地,无疑会盘活农村建设用地存量,增加耕地数量。按照我国土地用途管制制度和城乡建设用地增减挂钩、耕地占补平衡的要求,增加的耕地数量就可以作为国家建设用地新增的指标。这个指标除优先保障农村建设发展外,节余部分就形成了地票。按照增减挂钩政策,地票与国家下达的年度新增建设用地指标具有相同功能。通过交易,获得地票者就可以在重庆市域内,申请将符合城乡总体规划和土地利用规划的农用地,征转为国有建设用地。
这一制度创新,从系统化的层面看,主要基于三方面的理论逻辑。
地票制度是被异化城镇化路径的正常回归。全球城镇化的普遍规律是,城市建设用地增加,农村建设用地相应减少,但农耕地不仅不会减少,还会有所增加。究其根源,城市居民人均居住生活用地约100平方米,而农村则在200—300平方米左右,农村人均用地量约为城镇的2.5倍。理论上讲,一个农村居民进城后,可节约用地150平方米左右,如果将其复垦,耕地必然增加。我国城镇化却出现了与这个普遍规律相悖的情形。2000—2011年,全国1.33亿农民进城,城镇建成区面积增长76.4%,但农村建设用地反而增加了3045万亩。耕地年均减少约1000万亩,直逼18亿亩耕地红线。出现这一问题,其症结在于城乡二元分割的土地制度。我国法律规定,城市土地属于国家所有,农村土地除非国家征收,不得转为城市建设用地。农民进城后,留在农村的建设用地退出渠道淤塞,城市又不得不为其匹配建设用地。这样的“两头占地”,导致城市建设用地刚性增加,农村建设用地闲置。城市建设用地刚性增加是以减少农耕地为前提的。因而,耕地保护陷入了只减难增的局面。重庆鼓励外出务工、安居农民在符合规划的前提下,自愿将闲置宅基地复垦,形成地票后到市场公开交易。这就为农民自愿有偿退出农村宅基地开辟了一个制度通道。它有助于推进土地城镇化和人口城镇化协调发展,为破解我国的“土地困局”提供了一条路径,是顺应城镇化发展普遍规律的。
地票制度是产权经济学的创新实践。我国土地制度与西方国家有着本质区别,农村土地为集体所有,农民虽有使用权,但无处分权。土地产权制度的特殊性决定了必须实行严格的用途管制,并由政府代表社会进行管理,以确保公共利益和长远发展。由于我国农村土地集体所有制产权模糊,导致出现了“人人有份、户户无权”的状况,土地产权很难“动”得起来。地票制度正是针对农村建设用地比较模糊的产权状况,进行确权分置:土地所有权归集体,将土地使用权视为一种用益物权归农民,所有权与使用权按比例获得各自收益;并将耕地复垦验收合格票据化形成的地票,交由政府设立的土地交易所组织市场交易。这样,就把农村闲置的、利用不充分的、价值很低的建设用地,通过指标化的形式,跨界转移到利用水平较高的城市区域,从而使“不动产”变成了一种“虚拟动产”,用市场之手把城乡之间连了起来,实现了农村、城市、企业等多方共赢。
地票制度是恪守“三条底线”的审慎探索。土地是农民的命根子。中央反复强调,推进农村土地制度改革,必须“坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线,这是检验改革成败的试金石。三条底线不能破、必须坚守,是重庆地票制度设计和实践的基本准绳。我们设置了三道“保险”:一是充分尊重农民意愿,规定宅基地复垦必须是农民自愿,且经集体经济组织书面同意;农村公共用地复垦必须2/3以上成员同意,不得搞强迫命令。二是科学分配收益,地票价款扣除必要成本后,按15:85的比例分配到集体经济组织和农户。集体经济组织虽然只获得15%的地票净收益,但还能获得复垦形成的那份耕地,不仅不受到任何损失,还有一部分现金收益,充分保护了集体所有权。农户获得地票净收益的大头,主要是对农民退出土地使用权的补偿,切实维护了农民的利益,同时也有增加农民财产性收入的考虑。三是落实土地用途管制,规定地票的产生、使用都必须符合规划要求,复垦形成的耕地必须经过严格验收,避免了“先占后补”落空的风险,确保了守住耕地红线。
地票交易的功能作用
重庆地票交易的制度设计,与国家全面深化农村土地制度改革和健全城乡发展一体化体制机制,在方向上是完全一致的,从探索情况看也是平稳的。过去6年,重庆累计交易地票15.26万亩,成交额307.59亿元,成交均价稳定在20万元/亩左右。在创新城乡建设用地置换模式、建立城乡统一的土地要素市场、显化农村土地价值、拓宽农民财产性收益渠道及优化国土空间开发格局等方面,都产生了明显效果。
有利于耕地保护。地票运行按照“先造地、后用地”的程序,以复垦补充耕地作为城市建设占用耕地的硬性前置条件,体现为盘活建设用地存量,更有利于落实耕地占补平衡制度。重庆农村闲置建设用地复垦后,95%以上面积可转变为耕地,而地票使用所占耕地仅占63%左右,地票落地后平均可“节余”32%的耕地,使得重庆在城镇化推进过程中,耕地数量不降反增。为避免出现“占优补劣”现象,我们实施补充耕地等级折算、地力培肥等方式加以弥补。重庆正在细化农村建设用地复垦工程质量标准,进一步明确农用地分等定级和产能核算标准,建立地票生成与落地过程中数量和质量的对应关系,更好地保障补充耕地的数量和质量。
打通了城乡建设用地市场化配置的渠道。地票制度设计运用城乡建设用地增减挂钩原理,但突破了现行挂钩项目“拆旧区”和“建新区”在县域内点对点的挂钩方式,采用“跨区县、指标对指标”的模式,实现城乡建设用地指标远距离、大范围的空间置换。通过置换,再经过平台交易,市场的价值发现功能发挥作用,就抹平了城乡建设用地的价值差异,显化了边远地区农村零星分散集体建设用地的资产价值,让“千里之外”的农民分享到大都市工业化、城镇化进程的红利。
开辟了反哺“三农”的新渠道。复垦宅基地生成的地票,扣除必要成本后,价款按15: 85的比例分配给集体经济组织和农户。这一制度安排,在实践中发挥了“以一拖三”的功效:一是增加了农民收入渠道。重庆农村户均宅基地0.7亩,通过地票交易,农户能一次性获得10万元左右的净收益,对他们而言,是一笔很大的财产性收入。复垦形成的耕地归集体所有,仍交由农民耕种,每年也有上千元的收成。二是推进新农村建设。近几年,重庆能够完成数十万户农村危旧房改造和高山生态移民扶贫搬迁,就得益于此。三是缓解“三农”融资难题。地票作为有价证券,还可用作融资质押物,并为农房贷款的资产抵押评估提供现实参照系。截至目前,重庆办理农村集体建设用地复垦项目收益权质押贷款118.79亿元,四年增长了20多倍。
推动了农业转移人口融入城市。近年来,重庆累计有409万农民转户进城,其中相当一部分自愿提出退出宅基地,成为地票的重要来源。农民每户10万元左右的地票收益,相当于进城农民工的“安家费”。有了这笔钱,他们的养老、住房、医疗、子女教育及家具购置等问题,都能得到很好的解决。这样,他们就能更好地融入城市生活。
优化了国土空间开发格局。目前,重庆已交易的地票,70%以上来源于渝东北、渝东南地区,这两个区域在全市发展中承担着生态涵养和生态保护的功能,发展导向是引导超载人口转移,实现“面上保护、点上开发”。而地票的使用,95%以上落在了承担人口、产业集聚功能的主城及周边地区。这种资源配置,符合“产业跟着功能定位走、人口跟着产业走、建设用地跟着人口和产业走”的区域功能开发理念,有利于推进区域发展差异化、资源利用最优化和整体功能最大化。深化地票制度改革需要注意的几个方面
习近平总书记强调:“改革开放在认识和实践上的每一次突破和发展,无不来自人民群众的实践和智慧,要鼓励地方、基层、群众解放思想、积极探索,推动顶层设计和基层探索良性互动、有机结合。”重庆地票改革作为一种先期探索,应当按照中央的要求,完善相关制度,持续深入推进,逐步形成常态化、制度化、法制化的做法。结合地票制度近年运行情况的分析,今后还可以进一步完善三个方面。
优化配置建设用地计划指标和地票指标。地票具有与国家下达的新增建设用地指标相同的功能,在两种指标并存的情况下,应该科学确定地票在供地总盘子中所占的比例,这是保障地票制度长期稳定运行的关键。地票占比太高,会影响其价值,地票占比太低,节约用地和反哺农村、农民的实际效果又不明显。为此,重庆市规定,国家建设用地计划指标主要满足基础性、民生性用地需求,经营性用地一般通过购买地票获取新增建设用地指标。按照《重庆市土地利用总体规划(2006—2020)》,考虑到人口流动带来的城乡建设用地增减趋势,2020年前,重庆将完成近20万亩农村建设用地复垦任务,每年约有3万亩,恰好与地票需求规模相当,地票制度运行是可持续的。
准确把握地票制度的适用范围。地票制度必须是城乡建设用地指标远距离、大范围置换,就近城镇化并不适用,也无任何意义。这是因为,城市近郊农村土地潜在价值本身就比较高,通过征地动迁,农民即可获得较高的经济收益,没有必要搞地票交易。而远郊农村的闲置建设用地,受区位所限,开发建设机会相对较少,土地价格很低,一旦通过地票交易,就可以突破级差地租的桎梏,充分显化其价值。重庆地票主要来源于相对偏远的渝东南、渝东北地区,也证明了这一点。目前,我国农村集体经营性建设用地入市已进入“试水”阶段。城市近郊集体经营性建设用地入市与远郊地票交易制度若能形成有效配套,就可以让农民无论离城市较近还是远居偏远山区,都能平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。
科学设定地票基准价格和收益分配机制。地票作为城市建设用地的“许可凭证”,其价值是通过土地交易所的市场交易过程而实现价格发现的,其价格必然会受落地区域土地供求关系的影响。我们按照使市场在配置资源中起决定性作用同时更好发挥政府作用的要求,做好两方面的调控:一是地票在市场中供应量的调控,二是地票上市基准价格的调控。目前,重庆地票实行每亩17.8万元的最低交易保护价,就是参考地票生产成本、新增建设用地有偿使用费、耕地复垦费等多种因素,综合考虑农民利益保护与地票落地区域的经济承受能力而制定的。下一步,我们将根据经济社会发展水平和地票市场运行情况,适时对基准价格进行调整,既使农民权益得到有效保护,也不至于过度加重城市发展负担,从而让地票改革更健康、更可持续地向前推进。
农村土地制度改革是一项系统性、全局性、政策性极强的复杂工程,关乎亿万农民生存根本,关乎城乡统筹发展,也涉及土地管理法、物权法、担保法等法律法规的适时修订。习近平总书记强调,凡属重大改革都要于法有据,重大改革成果也需要通过法治来巩固。我们期待,理论界和实务界全面准确掌握重庆地票改革的法理逻辑、操作路径和配套制度,并提出更有利于实现改革目标的意见和建议,为深化农村土地制度改革、推动城乡一体化发展做出新的更大贡献。----------(本文原载于5月4日《学习时报》)
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